한가지 궁금한것이 있어서 월님들의 수준높은 고견을 청취하고자
실례을 무릎쓰고 이렇게 여쭈어 봅니다.
궁금사항은 부동산에 관한 것인데요~~
경기도 일산에 근.생 상가 건물이고 2003년에 취득 임대하고 있습니다.
이 상가를 처분하려고 하는데요
매입당시 관례상 다운계약을 하였는데 현재에 거래를 하려고 하니 예전처럼
다운계약서가 아니라 실 가격으로 매매가 진행되는것이 현실이더군요
문제는 매매후 양도세인데 매매차익에 33% 내야 된다는 이야기를 들었습니다.
또 보유 10년이 넘으면 괞찮다는 이야기도 들리는데 어떤 이야기가 맞는건지
잘 몰라 이렇게 여쭙게 됩니다.
글고요 !
이 건물은 제꺼는 아니고요``
제꺼나 다름없는 아``내 몬 이야기를 하능겨 ~!!
여하튼 잘 아시는분들의 많은조언 부탁 드립니다.
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참고하셔염...
세금문제는 워낙 자료에 의한 변수가 많아
얼마다라고 말씀드리기가 매우조심스러운 부분이라...
%^^%
2억의 차액이 나더라도 알고계시는 33%...즉 6천 6백만원에 이것저것 공제하면..
실제 내는건 생각하시는 금액보다 완젼 작아집니다..
그래도 주택보다 상가양도소득세가 많게 나오는건 기정사실이지염..
도움못죄서 죄송해요 쿨럭~~
뿜습니다...
잉어겠지염...ㅎㅎㅎㅎ
다운 또는 업계약이 사라지게 되었읍니다.
법시행이전(2003년)에는 실제계약서의 금액과는 다른
가격(건물의 공시가격/토지의공시지가)으로 낮추어 신고
함으로써 취,등록세를 덜내는 이득?이 있었지요~
엄밀히 따진다면 따운신고가 통하던 때였읍니다.
따운금액으로 취득가격을 산정하고 실거래가격으로
양도금액을 계산하면 양도차익이 크지게 되므로
양도소득세를 더 많이 내게됩니다.
2003년 취득당시 실제매매계약서가 있고
매매대금지급증빙(통장사본 등)이 가능하다면
취득금액으로 인정 될 수도 있으니
세무사와 상담해 보시기 바라고요~
상가건물은 오랜기간 보유하였다고
양도차익에 대한 과세를 면하지는 않읍니다.
1가구1주택과같은 과세특례가 없다는 예기지요~
다만, 상가건물 이라도 주택으로 쓰이는 부분(1,2
층은 상가 3층은 주택일때 3층 주택만)은
과세특례혜택을 볼 수 도 있읍니다.
양도소득세는 33%?
양도차익의 크기에 따라 세율을 달리하는 구조로
8,800~1억5천이하는 35%
1억5천초과는 38%구간에 속하지요~
양도차익(양도가액-취득가액(부대비용포함))이 2억일때
10년이상보유하셨으니 양도차익의 30%를 과세대상에서
공제(=장기보유특별공제)해서 1억4천이 과세표준금액이
되고 세율은 35%구간입니다.
140,000,000*35%=49.000.000
소득세는 구간/누진개념?이라 누진공제라는 금액?이 미리
계산되어 공제하도록 되어 있읍니다.
49,000,000-14.900.000(누진공제액)=34.100.000
(개인공제.부가세10%는 미계산하고도)
도움 되시길 바래봅니다~~
붕어는 저도 잘 잡거등요 ?? `~ㅎㅎ
먼저 꽝님이 자세한 설명 감사 드립니다.
말씀대로 다운계약서로 등록세등 세금을 줄여 보고자 하던것이 무덤을 판 격이 되었습니다.
실 계약서가 있는지 찾아 봐야 할듯 싶습니다.
큰 상가 건물의 일부이기 때문에 혜택은 전혀 무관하지 싶네요`~
몇번 갈아타려고 했는데 늘 이 문제 때문에`~ㅠㅠ
세금이 억이 넘게 생겼서 평생 껴않고 살아야 할듯 싶네요`~ 흑~! 흑~!!
도움을 드리지 못했는데
꽝태님 덕분에
한 수 배우고 갑니다ᆞ^^
가산동 동산 전문 소풍
리택시선배님은 자게방의 이단아십니다.
꽝을쳐야 제맛인디..쩝~~
전 언제쯤 부자가 될수 있을까요?
건강 잘 살피세요..선배님..
2년전에(2013년도) 농지를 처분한적이 있습니다..
농지취득은 2003~4년 정도에취득을했구요, 당시취득금액은 7천만원정도인데 아마 다운계약서를 작성한걸로 기억합니다.
세월이흘러 군청에서 자경농지가아니라서 매매를하든 자경을하든 그러지않으면 벌금이부과된다는 통지서가 날아오더군요..
자경을할 여건이되지않아 2013년에 1억5천만원에 처분을하게됩니다.
세무사친구와 상의를해서 대충어설픈 매입당시 매수계약서 1장만들고 2013년처분당시 실거래가 매도계약서(오리지널)
들고 필요경비공제받고 등..등..해서 몇십만원 양도소득세내고 끝냈습니다.
부동산실명제시행전 부동산취득하신물건은 매도시 조금만 신경쓰신다면 큰문제는 없을것같은데....
제가 간이 너무큰건지... 무식한건지.... 여튼 제경험담이니 참고하시기바랍니다..
절세(탈세??) 그때그시절 시대적환경이라 너그럽게 봐주시길......
속삭한것은 매입당시 가격이 거의 지금도 현 시세입니다.
상가라는 것이 위치에 따라 다르겠지만. 아파트 처럼 가격이 오르지 않는곳도 있더군요`~
다운계약서의 차이가 많이 나기 때문에 현재가격으로 팔고 실 계약서를 쓴다해도 으악 ! 소리 납니다.
아무리 찾아봐도 예전에 계약서는 `~~ ㅠㅠ
강포 한셋개비할라 했는데 ~ㅜ. ㅠ
다시한번 신경써 주신 여러님들에게 감사 드립니다.
특히 꽝태님의 해박한 지식으로 ~~
300c님의 경험담으로 산 지식이 되었습니다.
대박들 기원 드립니다.